Requisitos de Manutenção em Edificações

Luis Cyrino
11 jul 2017
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Requisitos de Manutenção em Edificações

Baseado nas necessidades de manutenção em edificações, desde 25/08/12 foi validada a nova ABNT NBR 5674, que estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, definindo os meios para:

  • Preservar as características originais da edificação.
  • Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

Podemos se certificar que a manutenção em edificações é mais uma das atribuições do Gestor de Facilities, quer seja ele um profissional especializado ou um generalista, o certo que sabemos é que tem vários itens que o mesmo deverá se preocupar em manter sempre em condições conforme prevê a Norma ABNT NBR 5674, e um deles que abordaremos nesta matéria trata dos “Requisitos para Manutenção”, item 4 desta norma:

Requisitos para Manutenção

O item “4” da norma trata de 3 itens em específico, Organização, Conteúdo básico do relatório de inspeção e do Programa de manutenção. Vejamos a seguir o que diz a norma em questão sobre esses tópicos:

  1. Organização

A organização da gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, tais como:

a) tipologia das edificações;

b) uso efetivo da edificação;

c) tamanho e complexidade da edificação;

d) localização e implicações do entorno da edificação

A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

a) preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial.

b) estabeleça as informações pertinentes e o fluxo da comunicação.

c) estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos.

Recomenda-se que os indicadores de eficiência gestão do sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar os seguintes parâmetros a serem adaptados em função da complexidade do empreendimento:

Atendimento ao desempenho das edificações e seus sistemas conforme descritos nas ABNT NBR15575-1 a ABNT NBR 15575-6.

Prazo acordado entre a observação da não-conformidade e a conclusão de serviço de manutenção;

Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência;

Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção do mesmo;

Registros das inspeções, conforme item 7.2.

Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista, infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:

a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples, padronizados e cíclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns;

b) manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e

c) manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização é programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação;

 A gestão do sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações.

O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresas especializadas ou profissionais qualificados.

  1. Conteúdo básico do relatório de inspeção

As inspeções devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR 14037.

As inspeções devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperação considerando:

a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;

b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários;

c) as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários.

Os relatórios das inspeções devem:

a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação;

b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;

c) ser preditivos

d) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e;

e) resultado esperado das recomendações de ações

  1. Programa de manutenção

O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicável aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção deve ser atualizado, periodicamente.

O programa de manutenção deve considerar:

Projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e Manual de uso operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, tais como:

a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificação

b) sistemas, materiais e equipamentos

c) idade das edificações

d) expectativa de durabilidade dos sistemas, e quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT NBR 15575-1;

e) relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas tanto físicas como financeiras;

f) relatórios das inspeções constando as não-conformidades encontradas;

g) relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;

h) solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;

i) histórico das manutenções realizadas;

j) rastreabilidade dos serviços;

k) condições climáticas e ambientais;

l) escala de prioridades entre os diversos serviços; e

m) previsão financeira.

O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple:

a) designação do sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes;

b) descrição da atividade;

c) periodicidade em função de cada sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;

d) identificação do responsável;

e) documentação referencial e formas de comprovação; e

f) custo.

O Anexo A contém sugestões com modelo de indicações de sistemas para a periodicidade a ser ajustada em função das indicações dos projetos ou as especificações técnicas.

Esta Norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a serem realizadas, e que são normalmente citadas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns entregues ao proprietário, atendendo à ABNT NBR 14037.

O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos – não restritivos – para a elaboração do programa de manutenção preventiva.

Lembramos que tem outros itens na norma que trata do assunto “Manutenção em Edificações”.

Fonte: norma ABNT NBR 5674

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